Bilanz

1.23 Erfahrungswerte für Grundstücke

Wenn für Grundstücke keine Anschaffungskosten ermittelt werden können, dürfen gem. § 55 entsprechende Erfahrungswerte nach den Preisverhältnissen zum Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt bzw. von 1975 angesetzt werden.

Die Bodenrichtwerte (BRW) der Gutachterausschüsse geben Werte für baureifes Land sowie für Acker, Forst und Grünland an.

Der Wert der zu bewertenden Grundstücke in diesen Kategorien kann über den Bodenpreisindex (Anschaffungsjahr) und zusätzlich ggf. über Umrechnungskoeffizienten (Größenklasse) ermittelt werden.

Für andere Grundstücksarten wie Verkehrs- oder Gemeinbedarfsflächen (z.B. Parks, Badeanstalten etc.) oder Wasserflächen werden vom Kreis keine Richtwerte ermittelt.

Mit welchem Wert sollten solche Flächen erfasst werden?

Die Bewertungsrichtlinie der Stadt sieht u.a. folgende Bewertungen vor:

Bei Geh-, Fahr- und Leitungsrechten soll nach der Richtlinie der Stadt die belastete Grundstücksteilfläche pauschal in ihrem Wert um 20% reduziert werden.

Der Handreichung des LRH zu den Eröffnungsbilanzen kommunaler Körperschaften ist zu entnehmen, dass unabhängig von einer kommunalen Nutzung die vollen BRW bei den Ersatzwerten zu Grunde zu legen sind.

Sofern die zu bewertenden Grundstücke Bauland sind, ist daran auch bei einer kommunalen Nutzung (Rathaus, Schule, Kita …) nichts zu erinnern.

Wenn jedoch die zu bewertenden Flächen im F-Plan / B-Plan als öffentliche Grünfläche, als Verkehrsfläche oder als sonstige baulich nicht nutzbare Flächen ausgewiesen sind (vielleicht auch, wenn sie langfristig so genutzt werden und wurden?) würde m.E. eine Bewertung nach den Baulandwerten einen zu hohen Wert ergeben.

In welchen Fällen würden Sie eine pauschale Bewertung mit 10% / 5% der BRW für Bauland oder mit 1,-- Euro/qm bzw. 0,20 Euro/qm für zulässig erachten?

Oder wäre eine Anlehnung an die Werte von landwirtschaftlichen Flächen sinnvoll?

Bei einer Rückindizierung nach dem Baulandindex des Kreises würden sich für landwirtschaftliche Flächen folgende Werte ergeben:

Bodenwerte

Jahr
1975
Baulandwert 9,20 €
Bodenindex 2000
 27,00 €
Grünland 0,13 €
Forst 0,16 €
Acker 0,23 €

In der Eröffnungsbilanz sind Vermögensgegenstände wie Grundstücke nach § 55 Abs.1 GemHVO-Doppik mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten (unter Berücksichtigungdes bisherigen Ressourcenverbrauchs) zu bewerten. Diese Vorschrift wiederholt das bereits in § 41 Abs. 1 GemHVO-Doppik kodifizierte Anschaffungs- und Herstellungskostenprinzip.

Sollten die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht ermittelt werden können, so ist nach § 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik die Bewertung nach Erfahrungswerten zulässig.

Liegen die Voraussetzungen für eine Ersatzbewertung tatsächlich vor, können Erfahrungswerte aus unterschiedlichen Quellen ermittelt werden. Die Vorgehensweise für die Bewertung wurde bereits in der FAQ 1.14 des NKR-SH „Bewertung von Grundstücken“ (www.nkr-sh.de) dargelegt und veröffentlicht.

Bei der Benutzung der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses als Grundlage der Bewertung, bildet der regionale Richtwert für baureifes Land den Höchstwert der Bewertung und der Richtwert für Acker- und Grünland einen vorläufigen Tiefstwert (dieser Quelle) vor weiterenWertminderungen. Analog zu der Berücksichtigung von Nutzungs-, Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen in Kaufverträgen sind diese auch auf Grundlage von Erfahrungswerten / Bodenrichtwerten zu berücksichtigen (so z.B. in Nr.7.2 der VV 2008 zu § 59 GemHVO in Hessen ergänzt).

In der Querprüfung des LRH S-H sind die vorgefundenen Ausgangswerte für die anschließende Rückindizierung weitgehend akzeptiert worden, soweit sie plausibel erschienen und nicht über die Bodenrichtwerte hinausgingen.

D.h. eindeutige Vorgaben für prozentuale Wertminderungen nach Grundstücksarten existieren in S-H nicht bzw. die Abschläge müssen individuell von jeder Kommune begründet werden.

Ansätze zur Begründung können z.B. folgende Überlegungen sein:

Bei bebauten Grundstücken im Besitz der Kommune (Rathaus, Schule, Kita etc.) ist eine Orientierung an den Umgebungswerten bebauter Grundstücke möglich, wenn die Flächenverhältnisse (ggf. Teilungen) einen Vergleich zulassen und diese potenziell marktfähig sind. Andere Kommunen (z.B. die Hansestadt Lübeck) begründeten einen Abschlag von 60% mit der eingeschränkten Marktfähigkeit durch eine dauerhafte öffentliche Zweckbestimmung.

Einen Vergleich dieser Umgebungswerte mit Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und nicht nutzbare Grünflächen oder nicht nutzbare anderer Flächen ist aber nur begrenzt angebracht, da zum Bewertungszeitpunkt diese Grundstücke durch Auflagen belastet oder die Flächenmaße in der Regel nicht marktgerecht sind. Die Eigentumsübertragung von z.B. Restflächen des Infrastrukturvermögens (Straßenbegleitgrün, Grünflächen etc.) per Kaufvertrag an Dritte erzielen häufig nur 5-10% des BRWs/m². Aus diesen Gründen haben einige Kommunen z.B. nur einen Ansatz von 10% des BRW/m² für Grundstücke des Infrastrukturvermögens, 5% für Wasserflächen und 1 € für Ausgleichs- bzw. Öko-Flächen pro Fläche vor Rückindizierung gewählt. Die Begründung dieser Abschläge obliegt aber der Kommune und ist in der Regel von mehreren regionenspezifischen Faktoren abhängig und daher nicht einheitlich möglich.

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Erstellt am 08.03.2012