Bilanz

1.2.1. Unbebaute Grundstücke (Kto. 02)

Grundsätzliches

Grundstücke stellen im rechtlichen Sinne die durch Vermessung begrenzten Teile der Erdoberfläche dar, die im Grundbuch unter einer eigenen Nummer eingetragen sind. Bei der Rechnungslegung steht die wirtschaftliche Betrachtungsweise im Vordergrund, so dass auch mehrere „bürgerlich rechtliche“ Einzelgrundstücke, aber auch nur ein Teil von einem solchen, ein Grundstück bilden kann. Für die Bilanzierung muss zumindest das wirtschaftliche Eigentum bei der Kommune liegen!

Zur Abgrenzung von ‘unbebaut‘ und ‘bebaut‘: Bebaute Grundstücke zeichnen sich durch Bauten aus. Bauten sind Gebäude und selbständige Grundstückseinrichtungen (z. B. Uferbefestigungen, Dämme, Kanalbauten, Flussregulierungen, Parkplätze, Straßen, Brücken). Bodenflächen ohne solche Bauten fallen folglich unter ‘unbebaute Grundstücke‘. Hierzu zählen beispielsweise Wälder, Seen, Teiche, Wiesen, Äcker, Brach- und Ödland. Daneben gibt es spezielle Vorgaben im kommunalen Kontenrahmen (z. B. Parkanlagen, Erholungsflächen).

Soweit sich auf speziellen Grundstücken (nach Kontenrahmen: z. B. Parkanlagen) Baulichkeiten befinden, die eine nicht vom Grundstück abweichende Zweckbestimmung haben und von untergeordnetem Wert sind, gelten sie weiterhin als unbebaut.

Im Wege von Erbbaupachtverhältnissen verpachtete Grundstücke sind - ob bebaut oder unbebaut - ebenfalls als „unbebaute Grundstücke“ anzusehen. Erst im Übernahmezeitpunkt (Pachtende) werden sie ggf. - sofern (noch) bebaut - zum bebauten Grundstück des Eigentümers.

Grundstücksgleiche Rechte sind nach bürgerlichem Recht: Erbbaurechte, Abbaurechte, Teileigentum, Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In der Bilanzposition ‘unbebaute Grundstücke‘ kommen sie im Regelfall nicht in Betracht.

Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind keine grundstücksgleichen Rechte. Soweit sie als ein Vermögensgegenstand einzuschätzen sind und zu ihrer Erlangung ein Entgelt gezahlt wurde, können sie als immaterieller Vermögensgegenstand bilanziert werden.

Die Anschaffungskosten setzen sich aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar-, Vermessungs- und Grundbuchkosten zusammen (§ 41 Abs. 2 GemHVO-Doppik). Aufwendungen im Rahmen der Entscheidungsfindung (z. B. Kosten eines Bewertungsgutachtens) gehören nicht zwingend zum Anschaffungsvorgang und sind daher keine Nebenkosten. Nachträgliche Anschaffungskosten können sich beispielsweise aus einer abschließenden Vermessung des Grundstücks oder durch Erschließungsbeiträge ergeben.

Die Einräumung von Leitungs-, Wege- und Erbbaurechten mindern nicht den Grundstückswert, sofern diese Rechte gegen ein angemessenes Entgelt gewährt werden (= sich also Leistung und Gegenleistung die Waage halten). Andernfalls müssen die Kriterien für eine dauernde Wertminderung nach § 43 Abs. 6 GemHVO-Doppik angelegt werden.

Mit einem Grundstück verbundene Reallasten nach §§ 1105 ff. BGB (z. B. Leibrenten) reduzieren ebenfalls nicht den Wert des Grundstücks. Sie sind auf der Passivseite der Bilanz zu berücksichtigen. Gleiches gilt für Altlasten, wobei die Einstufung als Altlast die zuständige Behörde trifft.

Eröffnungsbilanz

Vorrangig sind die tatsächlichen Anschaffungskosten anzusetzen (§ 55 Abs. 1 GemHVO-Doppik). Erfahrungswerte sind nur in den Fällen des § 55 Abs. 2 Satz 1 GemHVO-Doppik zu Grunde zu legen. Bei Grundstücken, die vor 1975 angeschafft worden sind, können statt der Preisverhältnisse des Anschaffungszeitpunktes die Preisverhältnisse des Jahres 1975 angelegt werden (vgl. § 55 Abs. 2 letzter Satz GemHVO-Doppik). Im bisherigen Rechnungswesen ermittelte Werte (z. B. bei kostenrechnenden Einrichtungen) können gem. § 55 Abs. 5 GemHVO-Doppik übernommen werden.

Als Erfahrungswerte können aktuelle Bodenrichtwerte bzw. Bodenrichtwerte umliegender, gleichartig genutzter Grundstücke (immer der niedrigste), die entsprechend auf den Anschaffungszeitpunkt rückindiziert werden, herangezogen werden. Auch vorhandene (rückindizierte) Kaufpreiswerte vergleichbarer Grundstücke können als Erfahrungswerte dienen (Beispiel: die Kommune hat in etwa zur gleichen Zeit gleichwertige Grundstücke angekauft und verfügt diesbezüglich über Unterlagen).

Bodenwerte, die nicht auf tatsächlichen Anschaffungskosten beruhen, sollten unter Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Gegebenheiten gebildet werden.

FAQ

Rechtliches-Informationen

GemHVO-Doppik (juris)

Erläuterungen zurm GemHVO-Doppik

Handreichung des LRH über die wesentlichen Ergebnisse der Querschnittsprüfung ‘Eröffnungsbilanzen kommunaler Körperschaften‘ (S.25 ff., S. 36 ff.)