Bilanz

1.2.2. Bebaute Grundstücke (Kto. 03)

Grundsätzliches

Zur Bilanzposition 1.2.2 – „bebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte“ gehören

1. der eigene bebaute Grund und Boden einschließlich grundstücksgleicher Rechte, sofern dieser nicht dem Infrastrukturvermögen (Kto. 04) zugeordnet wird, und
2. die sich darauf befindlichen Gebäude, Aufbauten und Betriebsvorrichtungen (Gebäude).

Grundstücke und Gebäude sind gesondert zu bewerten und getrennt voneinander auf den jeweiligen Bilanzkonten zu verbuchen (vgl. hierzu VV-Kontenrahmen).

Zu 1. „bebauter Grund und Boden und grundstücksgleiche Rechte“:

Der Grundstücksbegriff lässt sich aus § 70 Bewertungsgesetz ableiten. Der bewertungsrechtliche Grundstücksbegriff umfasst anders als im bürgerlichen Recht nicht nur einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuches verzeichnet ist, sondern stellt auf die wirtschaftliche Einheit ab. Daher können mehrere „bürgerlich-rechtliche Einzelgrundstücke“ bzw. Flurstücke, aber auch nur Teile eines solchen, ein Grundstück im bewertungsrechtlichen Sinn bilden. Voraussetzung für die Bilanzierung ist, dass zumindest das wirtschaftliche Eigentum bei der Kommune liegt.

Als grundstücksgleiche Rechte können dingliche Rechte definiert werden, die wie Grundstücke behandelt werden können und im Regelfall ein eigenes Grundbuchblatt bilden und belastet werden können. Beispiele sind insbesondere Erbbaurechte, Abbaurechte sowie Wohnungs- und Teileigentumsrechte.

Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken wird auf die Ausführungen zur Bilanzposition 1.2.1 – „unbebaute Grundstücke“ verwiesen.

Gemäß § 41 Abs. 1+2 GemHVO-Doppik erfolgt der Wertansatz in der Bilanz mit den Anschaffungskosten. Hierzu zählen insbesondere der Kaufpreis sowie die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und Vermessungskosten) und auch nachträgliche Anschaffungskosten. Weitergehende Ausführungen hierzu sind ebenfalls der Bilanzposition 1.2.1 zu entnehmen.

Zu 2. „Gebäude, Aufbauten und Betriebsvorrichtungen“:

Gebäude, Aufbauten und Betriebsvorrichtungen (im Folgenden vereinfacht Gebäude genannt) sind dadurch gekennzeichnet, dass sie

  • fest mit dem Grundstück verbunden sind,
  • von einiger Beständigkeit und Standfestigkeit sind sowie
  • vor Witterungseinflüssen schützen und Menschen Unterkunft bieten (BFH v. 18.3.1987, BStBl. II, 551).

Gebäude sind gemäß § 41 Abs. 1 GemHVO-Doppik ebenfalls mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um Abschreibungen nach § 43 GemHVO-Doppik zu bewerten. Hinsichtlich der Definition von Anschaffungs- und Herstellungskosten wird auf § 41 Abs. 2+3 GemHVO-Doppik verwiesen. Gleiches gilt für nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, beispielsweise für Um- oder Anbauten bzw. Erweiterungen. Die Höhe und Dauer der Abschreibungen sind in der Verwaltungsvorschrift über Abschreibungen von abnutzbaren Vermögensgegenständen des Anlagevermögens (VV-Abschreibungen) geregelt.

Zu den Gebäuden zählen auch die unselbständigen Bestandteile eines Gebäudes, fest verbundene Ein- und Umbauten, wie z.B. Aufzüge, Beleuchtung oder Zentralheizung, die als Teil des Gebäudes aktiviert werden. Bewegliche Einrichtungen werden in der Kontengruppe 08 Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen.

Als selbständige Grundstückseinrichtungen bzw. Betriebseinrichtungen werden die der inneren Erschließung oder Nutzung von mit Gebäuden bebauten Grundstücken dienenden Einrichtungen bezeichnet (z.B. Überwege, Parkplätze, Hofbefestigungen, Außenanlagen, Schuppen, Unterstände oder Umzäunungen). Sie werden beim Gebäude ausgewiesen und mit diesem abgeschrieben. Bei entsprechender Bedeutung erscheint ein gesonderter Ausweis [als eigenständiger Vermögensgegenstand innerhalb der Bilanzposition] sinnvoll (vgl. Adler/Düring/Schmaltz, „Rechnungslegung und Prüfung der Unternehmen“, 6. Auflage, Tz. 43 zu § 266 HGB).

Unterkonten

Eröffnungsbilanz

Gemäß § 55 Abs. 1 GemHVO-Doppik sind in der Eröffnungsbilanz grundsätzlich die Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um die bis zum Bilanzstichtag aufgelaufenen Abschreibungen gemäß § 43 GemHVO-Doppik anzusetzen. Grundstücke werden grundsätzlich nicht abgeschrieben, da deren Nutzung in der Regel zeitlich nicht begrenzt ist. Abweichungen hiervon können ggf. bei grundstücksgleichen Rechten vorliegen.

Sofern die Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Aufwand ermittelt werden können, ist es gemäß § 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik zulässig, den Preisverhältnissen zum Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt entsprechende Erfahrungswerte (Rückindizierung) vermindert um die aufgelaufenen Abschreibungen anzusetzen. Die Rückindizierung ist auf der Basis von amtlichen Statistiken vorzunehmen.

Bei Grundstücken, die vor dem Jahr 1975 angeschafft worden sind, können darüber hinaus statt der Preisverhältnisse des Anschaffungszeitpunktes die Preisverhältnisse des Jahres 1975 zugrunde gelegt werden.

Als Erfahrungswerte für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte können aktuelle Bodenrichtwerte bzw. Bodenrichtwerte umliegender, gleichartig genutzter Grundstücke herangezogen werden. Hierbei ist eine Rückindizierung anhand einschlägiger statistischer Preisindizes auf den Anschaffungszeitpunkt bzw. auf das Jahr 1975 vorzunehmen. Auch vorhandene (rückindizierte) Kaufpreiswerte vergleichbarer Grundstücke können dabei als Erfahrungswerte dienen. Bodenwerte, die nicht auf tatsächlichen Anschaffungskosten beruhen, sollten unter Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Gegebenheiten gebildet werden. Für Grundstückswerte wird auf die Veröffentlichung der amtlichen Statistik unter www.statistik-nord.de (Statistik - Wirtschaft und Finanzen - Preise, Preisindizes - Kaufwerte für Bauland in Schleswig-Holstein) hingewiesen.

Folgende Verfahren können Grundlage für Erfahrungswerte von Gebäuden sein:

  • An- bzw. Verkauf oder Herstellung vergleichbarer Objekte
  • Gutachterbewertung auf Grundlage von § 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik (kein Ertragswertverfahren, vgl. Handreichung des LRH zu Eröffnungsbilanzen Tz. 5.2.14)
  • Sachwertverfahren auf Basis der Normalherstellungskosten

Allgemein anerkannt und in der Praxis häufig verwendet ist das Sachwertverfahren auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK 2000, 2005 bzw. 2010). Nach dem Gebäude-Sachwertverfahren (Wertermittlungsrichtlinien des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen) auf der Grundlage der NHK sind Gebäude zuzüglich eines individuellen Zuschlags je nach Gebäudeart für Baunebenkosten sowie ggf. unter Berücksichtigung eines Abzuges für Baumängel zu bewerten. Der auf diese Weise ermittelte Wert ist auf den Anschaffungs- und Herstellungszeitpunkt zurück zu indizieren, längstens jedoch bis auf das Jahr 1946 (vgl. Nielsen/Dieckmann/Ziertmann/Schmaal, Kommentar Gemeindehaushaltsrecht Schleswig-Holstein, § 55, Stand Januar 2013). Anschließend sind die aufgelaufenen planmäßigen Abschreibungen zu berücksichtigen.

Sofern Bauschäden vorhanden sind, die erst nach Fertigstellung des Gebäudes eingetreten sind, ist ggf. eine zusätzliche außerplanmäßige Abschreibung zu berücksichtigen. Diesbezüglich wird auf Tz. 5.2.11 der Handreichung des LRH zu den Eröffnungsbilanzen kommunaler Körperschaften verwiesen.

Neben den v.g. Verfahren ist es gemäß § 55 Abs. 5 GemHVO-Doppik ebenfalls zulässig, die im bisherigen Rechnungswesen der Kommune ermittelten Werte (z. B. für kostenrechnende Einrichtungen) als Bilanzwerte zu übernehmen. Diese sind jedoch auf ihre sachliche Richtigkeit zu prüfen.

FAQ

Rechtliches-Informationen

GemHVO-Doppik  § 41, § 43, § 55 (juris)

Erläuterungen zur GemHVO-Doppik (zu § 41 und § 55)

Handreichung des LRH über die wesentlichen Ergebnisse der Querschnittsprüfung „Eröffnungsbilanzen kommunaler Körperschaften“ (S.25 ff., S. 36 ff., S. 49 ff.)

VV-Kontenrahmen (juris)

VV-Abschreibungen (juris)