Bilanz

1.3 Übergangsregelung Sachwertverfahren

Nach § 55 Abs. 1 GemHVO-Doppik sind Bewertungen grundsätzlich mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzunehmen. In besonderen Fällen kann es notwendig sein, Bewertungen über Erfahrungswerte nach § 55 Abs. 2 vorzunehmen.

Bisher wurden diese Bewertungen über bestimmten Verfahren nach der bis zum 30.06.2010 geltenden WertVO (Bundesrecht) durchgeführt. Eine Anpassung der Bewertungsunterlagen (z. B. des Innovationsrings SH oder auch bei anderen Bundesländern) wurde bisher meines Wissens nicht vorgenommen. Nach meiner Einschätzung weichen die ermittelten Sachwerte, die nach dem neuen Verfahren der ImmoWertV ermittelt wurden, von den bisherigen Wertermittlungen nach der WertVO ab.

Mit der neuen Rechtslage zur ImmoWertV können Bewertungen nach der nicht mehr geltenden WertVO bei der Bilanzierung der Kommunen zukünftig nicht mehr anerkannt werden.

Vielleicht wäre eine Übergangsregelung für die Anwendung der ImmoWertV für die Kommunen in Schleswig-Holstein sinnvoll (siehe Beispiel in der Anlage aus NRW für die Gutachterausschüsse in NRW). Mit einer derartigen Regelung könne man auch sicherstellen, dass eine umstellende Kommune z. B. zum Jahr 2012 nicht zwei verschiedene Bewertungsmethoden für die Erfahrungswerte anwenden muss.

Eine ‘Übergangsregelung‘ ist zumindest für die Bewertungen bei der Anwendung der kommunalen Doppik nicht nötig. Die in der Anfrage beschriebene Lösung in NRW bezieht sich allein auf die Verkehrswertermittlungen von Gutachterausschüssen bzw. von anderen Sachverständigen und damit auf ein zunächst völlig anderes Rechtsanwendungsgebiet. Die Doppik bedient sich lediglich einiger Teil-Instrumente des baurechtlichen Verkehrswertermittlungsverfahrens.

§ 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik schreibt kein bestimmtes Verfahren für die Ermittlung von Erfahrungswerten vor. Die Erfahrungswerte sollen aber annähernd zu den Werten führen, die man bei Anlegung der historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Berücksichtigung der bis zum Bilanzstichtag aufgelaufenen Abschreibungen erhalten hätte.

Die Wertermittlung nach der baurechtlichen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) führt zu Verkehrswerten (= Preise, die aktuell unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten zu erzielen wären). Das Sachwertverfahren ist hierbei das Wertermittlungsverfahren, welches den oben beschriebenen Anforderungen an Bewertungen im doppischen System am nächsten kommt. Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV) zu ermitteln (vgl. § 21 Abs. 2 ImmoWertV).

Die grundlegende Herangehensweise im Sachwertverfahren beruht darauf, mittels von sog. Normalherstellungskosten die Baukosten eines Gebäudes im Standard eines bestimmten Jahres einzuschätzen. Zz. wird noch immer auf die Normalherstellungskosten des Jahres 2000 (= Baupreise 2000) Bezug genommen. Sollten ggf. absehbar neuere Normalherstellungskosten (2005 oder 2010) zur Anwendung kommen, ändert sich an dem grundsätzlichen Verfahren - im Folgenden ausgeführt - nichts.

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung (Gutachterausschuss bzw. andere Sachverständige) gibt es zur Bestimmung der Alterswertminderung verschiedene Näherungsverfahren (linear, nach Ross, nach Vogel etc.). Nur die lineare Alterswertminderung entspricht dem Abschreibungsverlauf in der kommunalen Doppik!

Nach der neuen ImmoWertV wird nunmehr im Regelfall die lineare Alterswertminderung angewandt (§ 23 Satz 2 ImmoWertV). Soweit die nach dem baurechtlichen Verkehrswertermittlungsverfahren angenommene Gesamtnutzungsdauer mit den Werten der verbindlichen Abschreibungstabelle für die Doppik übereinstimmt und ggf. unter Beachtung des § 55 Abs. 2 Satz 3 GemHVO-Doppik (fiktives Baujahr) angelegt wird, kann die lineare Alterswertminderung zum Einsatz kommen. Im Anschluss müsste noch auf das Baujahr rückindiziert werden.

Es geht jedoch einfacher!

Ausgehend von den Normalherstellungskosten (beispielsweise 2000) wird auf das Baujahr rückindiziert und dieser Wert um die bis zum Bilanzstichtag aufgelaufenen Abschreibungen (direkte Anwendung der doppischen Abschreibungstabelle) reduziert. Ggf. müssen Bauschäden besonders berücksichtigt werden.

Das baurechtliche Sachwertverfahren kommt hiernach also nur für die Ermittlung der Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) zur Anwendung.

Soweit Gutachterausschüsse oder andere Sachverständige eingeschaltet werden sollen, empfiehlt es sich, den Auftrag auf die Ermittlung der Herstellungskosten und ggf. auf die Feststellung von Bauschäden, die über eine gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, zu beschränken. Die anschließenden Berechnungsschritte (Rückindizierung und Abschreibungsberechnung) kann die Verwaltung selbst ausführen.

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Erstellt am 17.10.2011