Bilanz

1.76 Selbständige Bewertung von Gebäudeanbauten

Eine Stadt erstellte im Jahr 1975 ein Schulzentrum. Im Jahr 2008 wird eine Mensa erstellt, die durch einen Verbindungsgang mit dem Altgebäude verbunden wurde. Die Toiletten für die Schüler/innen und die Heizungsanlage befinden sich im Altgebäude. Die Mensa ist hinsichtlich der Größe dem Schulgebäude untergeordnet. Die Baukosten des Altgebäudes und der Mensa sind bekannt. Es wurde ein fiktives Baujahr ermittelt. Die Grundflächen der jeweiligen baulichen Anlagen wurden mit dem Baujahr multipliziert. Diese Ergebnisse wurden addiert und durch die Gesamtgrundfläche dividiert. Das Ergebnis war das fiktive Baujahr, ab dem die ermittelten Gesamtbaukosten über 80 Jahre abgeschrieben werden. Berechnung:

(3.864 m² x 1975 + 132 m² x 2008): 3.996 m2 = 1976.

Abschreibung der Baukosten Schulgebäude und Mensa ab 1976.

Ist das richtig? Das KPA neigt dazu, die Mensa und das Altgebäude trotz der Toilettenanlage und der Heizung selbständig zu bewerten. Wie beurteilen Sie den Fall?

Gem. §39 Absatz 1 Satz 2 GemHVO Doppik S-H sind die Vermögensgegenstände einzeln zu bewerten.

Ob ein Gebäudeanbau als eigenständiger Vermögensgegenstand oder als nachträgliche Anschaffungskosten des ursprünglichen Vermögensgegenstandes gilt, hängt sowohl vom Nutzungs- und Funktionszusammenhang sowie von bautechnischen Kriterien ab:

Ein unselbständiger Gebäudeteil im Sinne des Nutzungs- und Funktionszusammenhangs liegt vor, wenn der Anbau der ursprünglichen Gebäudenutzung dient. Dieses gilt auch für den Fall, dass der Gebäudeanbau räumlich vom ursprünglichen Gebäude getrennt ist. In baulicher Hinsicht gilt ein Gebäudeteil als unselbständig, wenn er keine eigene Standfestigkeit besitzt, d. h. keine ausreichende eigene Fundamentierung und tragenden Mauern besitzt und sich nicht ohne erhebliche Bauaufwendungen abtrennen lässt.

Ein selbständiger Gebäudeteil liegt immer dann vor, wenn der Gebäudeteil einer eigenständigen Funktion dient und über eine ausreichende eigene statische Standfestigkeit verfügt, d. h. baulich nicht verschachtelt ist.

(vgl. dazu BFH-Urteil vom 25.1.2007, III R 49/06)

Im Falle der baulichen Selbständigkeit ist das Gebäude über die volle Laufzeit gem. VV Abschreibungen abzuschreiben.

Bei einem unselbständigen Gebäudeteil gelten die Baukosten als nachträgliche Herstellungskosten und sind somit dem Gebäuderestwert hinzuzu­schlagen. Alt- und Neu-/Anbau gelten als einheitlicher Vermögensgegenstand. Da ein einheitlicher Vermögensgegenstand nur über eine einheitliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden darf, ist die Nutzungsdauer neu zu bestimmen unter Berücksichtigung des baulichen Zustands des Alt- und Neugebäudes als Ganzes.

Im vorliegenden Fall gilt es daher zu prüfen, ob eine Selbständigkeit vorliegt in

  1. funktionaler Hinsicht:
    Da es sich beim Gebäudeneubau um eine Mensa handelt, die einem anderen Zweck dient als das Ursprungsgebäude (Lehrbetrieb), ist von keinem Nutzungszusammenhang im engeren Sinne auszugehen.
  2. baulicher Hinsicht:
    Die bauliche Selbständigkeit lässt sich anhand der gegebenen Ausgangsinformationen schwerlich beurteilen. Sofern eigene Fundamente und keine gemeinsamen tragenden Mauern vorhanden sind, ist von einer baulichen Selbständigkeit auszugehen. Der Verbindungsgang spricht hierfür, ebenso die Tatsache, dass wohl eine bauliche Trennung der Gebäude ohne großen Aufwand möglich wäre bzw. bereits schon besteht. Dabei sind die gemeinsame Heizungs- und Toilettenanlage irrelevant.

Somit ist das Gebäude als selbständiger Vermögensgegenstand anzusehen und einzeln zu bewerten und über die volle Nutzungsdauer gem. VV. Abschreibungen abzuschreiben.

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Erstellt am 24.06.2013