Bilanz

1.80 Restnutzungsdauer von sanierten Gebäuden

Im Bereich einer Stadt wurden mehrere historische Gebäude in den 1970er Jahren saniert. Da diese Sanierungsmaßnahmen bezuschusst wurden, konnten die Sanierungskosten gut den Verwendungsnachweisen entnommen werden. Die Gebäudewerte wurden in Höhe der Sanierungskosten angesetzt. Die Bestimmung der jeweiligen Restnutzungsdauer wurde bei jedem Gebäude anders gehandhabt, ohne das sachliche Gründe für die unterschiedlichen Verfahrensweisen erkennbar sind. Teilweise wurden ohne weitere Prüfung 80 Jahre ab Sanierung angenommen, teilweise wurden Werte aus Sachverständigengutachten übernommen, teilweise wurden mit Hinweis auf § 55 Absatz 2 GemHVO-Doppik eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren ab Sanierung angenommen. Zu dem letztgenannten Verfahren ist zu sagen, dass gerade nicht mit Erfahrungswerten gearbeitet wurde, sondern Daten, nämlich die Sanierungskosten vorlagen.

Ist die Bewertung der Gebäude richtig?

Nach Ansicht des Prüfungsamtes hätte der bauliche Zustand jedes einzelnen Gebäudes beurteilt werden müssen und danach die Restnutzungsdauer bestimmt werden müssen. Hätte diese dann nicht auch länger als 50 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer sein können?

Das Vermögen ist gem. § 41 GemHVO-Doppik mit Anschaffungs- und Herstellungswerten - vermindert um die Abschreibungen - zu bewerten.

Gem. § 55 Abs. 1 GemHVO-Doppik sind in der Eröffnungsbilanz die zum Stichtag der Aufstellung vorhandenen Vermögensgegenstände mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten - vermindert um Abschreibungen - anzusetzen.

Von dem Grundsatz der Bewertung nach Anschaffungs- und Herstellungswerten kann abgewichen werden, wenn die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Aufwand ermittelt werden können. In diesem Fall können den Preisverhältnissen zum Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt entsprechende Erfahrungswerte angesetzt werden - vermindert um Abschreibungen seit diesem Zeitpunkt -, die den mutmaßlichen Anschaffungs-/Herstellungswerten angenähert sind.

Vorrangig sind in jedem Falle aber die tatsächlichen Anschaffungs-/ Herstellungswerte anzusetzen.

Gebäude, die älter 80 Jahre (je nach Bauweise auch 40, 20 oder 10 Jahre) sind, sind grundsätzlich abgeschrieben und mit einem Erinnerungswert von 1 Euro in die Eröffnungsbilanz aufzunehmen.

Fallen vor der Erstellung der Eröffnungsbilanz Aufwendungen für aktivierungspflichtige Maßnahmen an, so wäre zu prüfen, ob diese Maßnahmen zu einer Verlängerung der (Rest-)Nutzungsdauer des Gebäudes führen. Die für die investiven Maßnahmen angefallenen Aufwendungen wären dann als nachträgliche Anschaffungs-/ Herstellungskosten nach Abzug der Abschreibungen als Anschaffungs-/Herstellungswert in der Eröffnungsbilanz aufzunehmen.

Eine Verlängerung der Nutzungsdauer kann sich aufgrund § 43 Abs. 5 GemHVO-Doppik ergeben. So ist die Restnutzungsdauer neu zu bestimmen, wenn durch eine Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Vermögensgegenstandes des Anlagevermögens eine Verlängerung seiner betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer erreicht wird.

Im Rahmen der erstmaligen Bewertung zur Eröffnungsbilanz wird diese Möglichkeit gem. § 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik ebenfalls eröffnet.

Wird anstatt der tatsächlichen Anschaffungs-/Herstellungskosten ein nach den Preisverhältnissen zum Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt entsprechender Erfahrungswert - vermindert um Abschreibungen nach § 43 GemHVO-Doppik seit diesem Zeitpunkt - angesetzt und wird gleichzeitig eine Verlängerung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Vermögensgegenstandes berücksichtigt, darf die verbleibende betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer 50 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer nicht überschreiten; an die Stelle des tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunktes tritt ein fiktiver Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt (§ 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik), der folgerichtig bei (massiv gebauten) Gebäuden max. 40 Jahre vor dem Datum der Eröffnungsbilanz liegen darf.

Bei der Frage, ob in der Vergangenheit werterhöhende Maßnahmen im Sinne von § 43 Abs. 5 GemHVO-Doppik durchgeführt worden sind, durch die eine Verlängerung der Restnutzungsdauer in Betracht kommt, sind zum Nachweis entsprechende Belege über die in der Vergangenheit durchgeführten Erweiterungen oder wesentlichen Verbesserungen erforderlich.

Im Falle der Investitionsfiktion (§ 41 Abs. 3 Satz 4 GemHVO-Doppik) dürften die Voraussetzungen für eine Verlängerung der Nutzungsdauer regelmäßig nicht vorliegen.

Im Rahmen der Ermittlung eines Erfahrungswertes durch ein Wertgutachten ist der bauliche Zustand des jeweiligen Gebäudes im Einzelfall zu betrachten und methodisch eine Restnutzungsdauer im Rahmen der o.g. Regelungen festzulegen.

Die Thematik wird auch in der Handreichung des Landesrechnungshofs über die Querschnittsprüfung Eröffnungsbilanzen kommunaler Körperschaften behandelt (Tz. 5.2.16 bis 5.2.18, S. 50-51).

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Erstellt am 08.07.2013